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1、问：您好，关注了您的帖子很久，您给大家的买房的建议很中肯具体。想在香蜜湖，深圳湾，半岛城邦，选择入手一套，自住兼增值。因我有购房记录，首付950以内，预算总价1700左右，最好考虑学位，以上三个地方请教大师兄更建议买哪一个地方？感谢！

目前有没有办法做低首付？南山天骄华庭单价好似不太高，请问这个小区二手房是否值得买入？麻烦您指点，感谢！

回复：感谢付费咨询。现在五成六成改三成的方法有两种，第一种是真离婚，没有贷款记录的一方可以3成首付，贷7成。这种方案有道德风险，万一离婚了不复婚怎么办，所以慎重！第二种是全款买房然后再抵押贷出来7成，甚至贷出来8成。

(资料图片)

如果考虑学位可以重点关注香蜜湖，安托山，特别是新盘海德园。如果按照3成首付去买可以看看安托山的安峦公馆。

深圳湾和半岛城邦更偏向居住和投资，学校没那么好。如果纯投资，并且积分高可以等半岛五和中信东角头地块。如果买二手，半岛只用考虑三期。深圳湾可以看看吉祥龙，太古城北等3房和小四房。如果是长期持有，双证也是一种另类投资产品。

天骄华庭在后海南、深圳湾板块楼龄不占优势，2004年小区，价格自然比较便宜！

2、问：您好！大师兄。我现在家庭共三套房，分别是：公明福盈中央山70年产权商务公寓，罗湖金丽豪苑，产证是70年产权的单身公寓，龙华壹城中心。共欠银行贷款500万，家庭年收入60万。小孩4年后准备用罗湖金丽豪苑深圳中学的学位。我想重新配置一下，或者置换一下，请问如何置换？或者怎样配置能更优化？谢谢！

我从08年开始买房，从小房换到大房，关外换到关内，又从关内换到关外，操作过很多次。

回复：房子是很多，但都不是很优质的资产，公明的公寓和壹城中心算上利息是亏钱的吧，金丽豪苑如果买的早还是赚的，如果是近几年买的，那也是亏钱的。

从资产增值的角度，首先要优化一下壹城中心和公明的公寓，尤其是公明的公寓，公寓本身就很难卖，还是公明这种区域的，不知道你是被谁忽悠过去买的。

壹城中心目前已经超过桃源居成为深圳第一大盘了，十个小区一共16600户，常住人口6万人，居住氛围很好。刚需三宝学校，商业，地铁，现在只有商业拿得出手，是全深圳目前最大体量的商业中心。离地铁站比较远，不过等地铁五期22,25,27号线开通后就很方便了，学校是龙华第二实验学校，龙华创新实验学校，就很一般了。并且片区人口多，道路窄，非常堵，周边环境也很一般。当年壹城中心，宝能城都是五万多开盘，宝能城如今12万，壹城中心才7万，大盘的宿命就是涨不动，卖房的时候竞争对手太多，卖不起价！

如果打算上深中，金丽豪苑的房子就先留着。如果其他第一梯队的学校也可以考虑，那就一起卖掉后直接置换香蜜湖的高级南校区，不过上高级需要提前3年准备，要不然积分不够。

3、问：大师兄，您好，我想换个南山学位房，十年后用初中，想找个有成长性的学位房，您对学府中学怎么看？成长性如何？总价预算1000万，改善为主。

回复：学府中学在2017年被南二外教育集团收编，一个学校好不好有没有成长性取决于多方面因素，其中最重要的两点是生源，学校教学水平。南二外教育集团海德学校在深圳排名前十，本校教学水平肯定没问题，教学水平取决于师资力量和教学体系，学府中学是收编的学校，教学体系短期内是比较容易复制本校的，但是师资力量却需要慢慢积累。第二，生源是无法改变的，海德本校划片范围小，且都是商品房，总价起步门槛较高，片区没有农民房，所以生源非常好。再看学府中学，划片范围大，小户型多，还有部分农民房，生源参差不齐。综合这两点，学府中学不会未来不会有成长性。

4、问：大师兄您好，现在手头有100W，首房首贷，工作稳定，月收入加上公积金到手大概2.5W，考虑自住和升值，之前也看了信义锦绣花园和桂芳园，不知道在哪里买比较合适？工作在购物公园，现在犹豫是在龙岗还是在罗湖找个老破小的房子。

回复：100万首付很难兼顾到升值，只能说自住上车还可以。罗湖去购物公园就比较近，轨道交通没那么挤，配套成熟，不过300万只能勉强买个两房。如果选龙岗，桂芳园在3号线大芬站附近，上下班地铁要等好几班地铁才挤得上去，小区一共八期，很成熟的大社区，不过楼龄比较老了，在遍地都是新房的龙岗没什么优势，大社区通病就是放卖多，房子不涨。信义锦绣花园在四联，离三号线塘坑站（高峰期起始站）和14号线四联站都不远，轨道交通会比桂芳园方便，这点很重要。周边配套也比较成熟，不过小区三面都是城中村，周边环境会差一点。如果考虑居住环境多一点，可以考虑大运和光明片区的小三房！

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